Vous venez d'hériter d'un bien immobilier. Entre l'émotion et la paperasse, il faut prendre des décisions : garder, louer, vendre ? Si vous optez pour la vente, voici le parcours complet, étape par étape.

Étape 1 : L'ouverture de la succession

La succession s'ouvre au décès. Le notaire est chargé de :

Identifier les héritiers
Dresser l'inventaire du patrimoine
Établir la déclaration de succession (à déposer dans les 6 mois suivant le décès)
Déterminer la valeur des biens pour le calcul des droits

C'est à cette étape que la valeur du bien immobilier est fixée. Elle servira de base au calcul des droits de succession.

Étape 2 : L'évaluation du bien

L'administration fiscale peut contester la valeur déclarée si elle est trop basse. Deux options :

Estimation par un agent immobilier — gratuite mais sans valeur juridique forte
Expertise par un expert certifié — 500 à 2 000 €, mais elle fait foi en cas de contrôle fiscal

Notre conseil : commencez par une estimation en ligne gratuite pour avoir un premier repère, puis faites confirmer par un professionnel.

Étape 3 : Les droits de succession

Les droits varient selon le lien de parenté avec le défunt :

Lien	Abattement	Taux (au-delà de l'abattement)
Conjoint/partenaire PACS	Exonéré	0%
Enfant	100 000 €	5 à 45%
Frère/sœur	15 932 €	35 à 45%
Neveu/nièce	7 967 €	55%
Autre	1 594 €	60%

Pour un enfant qui hérite d'un bien de 300 000 € : après abattement de 100 000 €, les droits portent sur 200 000 €, soit environ 28 000 € de droits (barème progressif).

Étape 4 : L'indivision (si plusieurs héritiers)

Quand il y a plusieurs héritiers, le bien est en indivision : il appartient à tous. Pour vendre, il faut l'accord de tous les indivisaires (ou au moins ceux représentant 2/3 des parts).

Si un héritier refuse de vendre, les autres peuvent saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire. C'est long (1 à 3 ans) et coûteux.

Conseil : essayez de trouver un accord amiable. Vous pouvez aussi proposer à l'héritier récalcitrant de racheter sa part.

Étape 5 : La vente

Une fois l'accord obtenu et la succession réglée, la vente se déroule normalement : estimation, mise en vente, visites, compromis, acte authentique.

Point important : la plus-value est calculée par rapport à la valeur déclarée dans la succession, pas par rapport au prix d'achat initial par le défunt. Si vous vendez rapidement au même prix, il n'y a pas de plus-value imposable. Consultez notre guide sur la plus-value immobilière pour les détails.

Les délais à connaître

Déclaration de succession : 6 mois après le décès (12 mois si décès à l'étranger)
Paiement des droits : en même temps que la déclaration (paiement fractionné possible sur 1 à 3 ans)
Vente effective : comptez 6 mois à 1 an entre le décès et la vente, selon la complexité

Vérifiez les prix au m² dans la ville du bien pour estimer sa valeur actuelle.

Héritage immobilier : vendre un bien reçu en succession