Investissement locatif : comment calculer la vraie rentabilité

Votre agent vous annonce fièrement : "7% de rentabilité brute !". Sauf qu'entre la rentabilité brute et ce qui arrive réellement sur votre compte, il y a un monde. Voici comment calculer la vraie rentabilité d'un investissement locatif.

Les 3 niveaux de rentabilité

1. Rentabilité brute

C'est le calcul le plus simple (et le plus trompeur) :

(Loyer annuel ÷ Prix d'achat) × 100

Exemple : un T2 acheté 150 000 €, loué 700 €/mois = (8 400 ÷ 150 000) × 100 = 5,6% brut.

Ce chiffre ne sert qu'à un premier tri : en dessous de 4% brut dans une grande ville, c'est rarement intéressant (sauf pari sur la plus-value).

2. Rentabilité nette de charges

On déduit les charges non récupérables :

(Loyer annuel - charges non récupérables - taxe foncière - assurance PNO - gestion locative) ÷ (Prix d'achat + frais de notaire + travaux) × 100

Reprenons notre T2 :

• Loyer annuel : 8 400 €
• Charges non récupérables : -800 €/an
• Taxe foncière : -900 €
• Assurance PNO : -200 €
• Gestion locative (7%) : -588 €
• Vacance locative (1 mois/an) : -700 €
• Coût total : 150 000 + 12 000 (notaire) + 5 000 (travaux) = 167 000 €

Rentabilité nette : (8 400 - 3 188) ÷ 167 000 × 100 = 3,1% net.

On est passé de 5,6% à 3,1%. La réalité est toujours moins glamour.

3. Rentabilité nette-nette (après impôts)

C'est le chiffre final. Il dépend de votre régime fiscal :

• Micro-foncier (revenus < 15 000 €/an) : abattement de 30%, le reste est imposé à votre tranche marginale + 17,2% de prélèvements sociaux
• Régime réel : vous déduisez toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements en LMNP). Souvent plus avantageux.

En micro-foncier avec une tranche à 30% : sur 5 212 € de revenus nets imposables, vous payez ~2 460 € d'impôts. Rentabilité nette-nette : ~1,6%.

En régime réel LMNP avec amortissement : l'imposition peut tomber à zéro pendant 10-15 ans. La rentabilité nette-nette rejoint alors la rentabilité nette de charges.

Les villes les plus rentables en 2026

Ville	Prix moyen T2	Loyer moyen T2	Rentabilité brute
Saint-Étienne	65 000 €	450 €	8,3%
Mulhouse	75 000 €	480 €	7,7%
Le Mans	90 000 €	520 €	6,9%
Toulouse	160 000 €	650 €	4,9%
Lyon	220 000 €	750 €	4,1%
Paris	350 000 €	950 €	3,3%

Attention : une rentabilité élevée va souvent de pair avec un risque de vacance locative plus important. Saint-Étienne à 8,3% brut, c'est tentant, mais si le logement reste vide 3 mois par an, la rentabilité réelle chute.

Estimez la valeur d'un bien avant d'investir pour vérifier que le prix d'achat est cohérent. Consultez aussi les prix au m² par ville et notre analyse des tendances 2026.